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Notre service Expertise immobilière

Qu’est-ce qu’une expertise immobilière

L’expertise immobilière vise à déterminer la valeur marchande ou locative d’un bien immobilier, c’est-à-dire le juste prix auquel il pourrait être acheté, vendu ou loué, dans des conditions normales de libre marché. De façon simplifiée, l’agence immobilière Sce Immo vous aide à estimer la valeur réelle de votre bien immobilier à un moment précis.

Lors de la visite

Grâce à son professionnalisme et son expérience, ces éléments de valorisation sont révélés lors de la visite du bien immobilier.

Nos experts immobiliers prennent en compte les éléments suivants :

  • Une visite du bien immobilier, mesurage et un état des lieux (étude approfondie)
  • Une analyse de la situation géographique
  • Une analyse de l’environnement
  • Un point sur la situation juridique
  • Une recherche urbanistique
  • Une analyse locative du bien
  • Une appréciation qualitative
  • Niveau de vétusté
  • Des commentaires pour étayer notre estimation
  • Eléments favorables et défavorables
  • Un reportage photo

Ils se renseignent également sur les éventuels projets urbanistiques de la mairie, qui pourrait, soit accroître la valeur du bien immobilier, soit la diminuer.

Modes de calcul

Pour un même bien immobilier, il est possible d’utiliser plusieurs méthodes d’expertise immobilière. Ces différentes approches permettent la détermination de la valeur vénale du bien avec précision, en fonction de plusieurs critères.

Méthode sol plus construction

La méthode dite « par sol et constructions » consiste à apprécier séparément les deux composantes du bien immobilier, le terrain d’une part, le bâti d’autre part.

Sont prises en compte la valeur architecturale et la vétusté du bien immobilier.

Un coefficient d’environnement est appliqué ensuite entre la valeur technique (prix du terrain + prix de ses bâtis) et la valeur vénale.

Méthode comparative

La méthode dite « par comparaison » consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise immobilière, à des ventes immobilières concernant des biens immobiliers équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de l’expertise immobilière.

Nos experts immobiliers prennent ainsi en compte les récentes ventes immobilières effectuées en Guadeloupe et plus précisément sur le secteur géographique concerné par l’estimation immobilière.

Selon les types d’immeubles les paramètres retenus pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou l’unité.

Méthode par revenu de capitalisation

La méthode dite « par capitalisation » consiste à calculer la valeur du bien en considérant sa valeur locative (réelle ou estimée par une étude de marché) en y appliquant un taux de rendement par capitalisation, convenablement choisi.

Ce taux est le résultat du rapport entre les loyers et la valeur vénale.

Méthode par revenu cash-flow

La méthode dite « par cash-flow » consiste à calculer la valeur vénale d’un bien par rapport aux revenus qu’il génère déduits des charges supportées par le bien immobilier.

Ainsi, pour un investisseur, cette méthode permet de déterminer la valeur vénale d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

Le calcul prend en compte l’actualisation des revenus nets projetés sur la période et la valeur de capitalisation du bâtiment.

L’expertise immobilière, estimation immobilière ou avis de valeur qui vise à déterminer la valeur marchande ou locative d’un bien immobilier, doit être réalisé par un expert immobilier, qui dispose d’une parfaite connaissance des valeurs immobilières, du marché et de l’environnement du secteur immobilier en Guadeloupe.

Dans quels cas ?

Nos experts immobiliers vous apportent tous les éléments justificatifs pour que votre succession, donation, partage, vente, location, formalité fiscale se déroule dans les meilleures conditions.

La vente d’un bien immobilier ou l’achat d’un bien immobilier

Bien plus qu’une expertise immobilière classique, l’estimation d’une maison ou l’estimation d’un appartement ou encore d’un terrain sera réalisée de manière impartiale et objective. Nous vous restituons, sous forme de rapport détaillé, la valeur du bien. Nous prenons en compte la situation géographique, l’état du bien, l’urbanisme, les dernières ventes du quartier, l’état du marché local et les projets urbains à proximité.

Une déclaration de succession

Lors d’une succession, l’administration fiscale réclamera des droits par rapport à la valeur vénale du bien immobilier. Chaque bien doit être valorisé dans la succession au bon prix pour éviter tout redressement fiscal ou plus-value future. Le rapport d’un expert immobilier est le seul document officiel pour éviter tout litige.

Une donation

Eviter toute contestation possible par un tiers, un membre de la famille ou le service des impôts grâce au rapport d’expertise immobilière réalisé par un expert immobilier. Une donation à ses enfants doit se faire sur un prix de donation au plus juste.

Un divorce, une séparation ou une indivision

Nous intervenons lors de situations conflictuelles pouvant intervenir sur le prix des actifs immobiliers dans le cadre d’un divorce. Le rôle de l’expert immobilier est d’estimer le bien immobilier en toute impartialité en particulier en cas de contentieux entre les parties. Il en est de même pour les biens en indivision. Dans le cadre d’un divorce amiable, divorce par consentement mutuel ou divorce pour faute, faites appel à un expert immobilier pour bien divorcer. Une estimation fiable des biens immobiliers en cas de divorce et de séparation est essentielle pour une bonne séparation et entamer votre démarche de divorce.

La fixation du loyer ou la révision d’un loyer

L’expert immobilier vous rend un rapport d’expertise immobilière sur la valeur locative actuelle d’un bien immobilier.

Une déclaration IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les personnes assujetties à l’IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière (anciennement ISF, Impôt sur la Fortune) doivent effectuer, par eux même, une expertise immobilière valeur vénale détaillée de la valeur de leurs biens immobiliers.
L’expert immobilier est en mesure de vous donner la valeur vénale de votre bien et ainsi écarter tout risque de contestation des services fiscaux.

Un redressement fiscal ou un contrôle fiscal

La Direction Générale des Finances Publiques conteste la valeur déclarée des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire ou suite à une donation par exemple. Un rapport d’expertise immobilière peut être réalisé pour transmettre à l’administration fiscale les éléments de valorisation et l’évaluation qui en découle.

L’obtention ou la renégociation d’un financement bancaire

Les banques peuvent vous demander de fournir un rapport d’expertise immobilière afin de vous accorder un prêt immobilier hypothécaire ou un prêt relais. Depuis quelques années, les banques doivent recourir à un expert immobilier indépendant de la banque pour l’octroi d’un crédit immobilier.

Contactez nous par mail

Contactez directement nos experts immobiliers au :

0690 37 42 73 Sébastien CECE  ou 06 90 37 32 98 Nanouchka LOUIS